«Укрпочта» не может продать ненужную недвижимость

В 2017 г. «Укрпочта» проходила независимую оценку с последующей рецензией в Фонде госимущества. Активы компании оценили в 8,8 млрд. грн., из которых 6,3 млрд. грн. — объекты недвижимого имущества.

Портфель недвижимости «Укрпочты» — один из крупнейших в Украине и по объему, и по количеству объектов. Одновременно это огромная нагрузка для компании. Из 1,25 млн. кв. м в собственности более-менее эффективно и по назначению используется около половины.
«Из 5500 объектов недвижимости «Укрпочты» в производственной деятельности не используются приблизительно 30%.  Это остатки от автотранспортных предприятий в центральных частях городов, пустые громоздкие центры почтовой связи, непрофильные активы — санатории и базы отдыха», — рассказал LIGA гендиректор DIM group, экс-директор по управлению активами недвижимости и инфраструктурой «Укрпочты» (2016-2018 гг.) Дмитрий Сенниченко.
Расходы на содержание инфраструктуры уже приближаются к сумме, запланированной в бюджете 2019 г. на частичную компенсацию доставки пенсий. Кроме счетов на электроэнергию на сотню миллионов гривен, закупки газа, топлива компания платит налоги на землю, недвижимость, несет операционные расходы и расходы на аварийные ремонты.
Сеть сортировочных центров построена во времена, когда письма и газеты железная дорога возила почтовыми вагонами. Поэтому на всех вокзалах городов-миллионников, областных и районных центров расположены строения, максимально неудобные как по расположению для доступности автомобильного транспорта, так и по самой многоэтажной конфигурации помещений. Там же  — изношенные лифты, транспортеры и полное отсутствие энергоэффективности.
Сеть «офисов продаж» — отделений связи — развивалась в послевоенные годы в соответствии с демографией и концентрацией населения. С тех пор были построены новые микрорайоны — мини-города, и «Укрпочта» идет к клиенту, открывая новые отделения на условиях рыночной аренды помещений — там, где нужно, а не там, где исторически сложилось.
«Главпочтамты и центры почтовой связи — отдельная песня. Практически на всех центральных площадях стоят монументальные, часто имеющие историческое значение здания. Функциональное назначение и процессы, которые проходят в этих зданиях, — «архаичные». Например, главпочтамт на Майдане Независимости — не просто одна из архитектурных доминант центра столицы, это ключевая точка всей Украины. Именно здесь находится условный нулевой километр, от которого отсчитывается расстояние из Киева до областных центров. Семиэтажное здание с двухъярусным порталом во весь фасад на Крещатике, 22, строилось с 1952 г. по 1957 г. как Дом связи с помещениями под Министерство связи УССР. Вопрос: зачем на одной из самых дорогих площадей содержать тысячу сотрудников бэк-офиса Укрпочты?» — спрашивает Сенниченко.
Поэтому Укрпочта сдала в аренду часть первого этажа здания под Интернет-магазин. Закрыта столовая и прекращена практика приготовления пищи на кухне с видом на Майдан. Технические службы переехали из центра города в другие здания. Такие действия в центральном аппарате — пример для региональных дирекций.
«И да, работа с главпочтамтами — это серьезный, требующий профессионального подхода спецпроект ревитализации.  Вовлечение урбанистов и архитекторов, бережное отношение к исторической среде, однако и нахождение новых функций затребованных современным обществом. Монументальность многих зданий главпочтамтов сталинского периода, всем своим видом подавляющая личность, и наоборот смелый конструктивизм харьковского почтамта должны отвечать современным тенденциям в украинском обществе. Такие здания должны обрести современные, логичные функции: коворкинги или гостиницы, общественные пространства или арт-галереи», — отметил гендиректор DIM group.
Яркие примеры изменения функций почтамтов — гостиница под именем Трампа в здании почты в Вашингтоне, главпочтамт в Милане со Starbucks и многие другие по всему миру.
Недвижимое богатство «Укрпочты» состоит также и из 15 баз отдыха и санаториев, разбросанных по живописным местам Приазовья и Карпат.
«Укрпочта» провела аудит баз отдыха и после дискуссий с профсоюзами закрыла все, как неприспособленные для проживания и отдыха сотрудников и детей.
«Излишним будет объяснять, какие схемы в прошлом использовались для передачи в аренду койкомест. Заработанные такими способами деньги не направлялись на содержание баз отдыха в надлежащем состоянии», — сказал Сенниченко.
Успешные мировые почтовые операторы давно поняли, что качественный почтовый сервис — это отдельный от управления недвижимостью бизнес. Мировой опыт показывает, что управление недвижимостью часто обособлено и выделено в дочерние компании по управлению активами.
По информации ProfiDOM.com.ua, неиспользуемые активы частично проданы, а средства направлены на основную деятельность. Здания, которые необходимы, могут быть объединены в единый пул и проданы с одновременным правом обратной аренды.
Deutsche Post арендует сейчас 98% отделений, Australia Post — 81%, TNT — 81%, Itelle SmartPost Finland — 87% своих отделений. Posti в Финляндии только в 2015 г. получила 120 млн. евро от продажи складов с правом обратной аренды.
Имеющиеся в прошлом активы недвижимости при продаже с обратной арендой дали компаниям массивный впрыск денежных ресурсов, которые они направили на развитие своего основного логистического бизнеса и совершенствование бизнес-процессов с внедрением IT-технологий.
Однако в Украине передача недвижимости под залог либо продажа для «Укрпочты» пока законодательно запрещена.
В 2017 г. от аренды помещений «Укрпочта» получила 11 млн. грн. В 2018 г. благодаря переносу аренды на площадку Prozorro.Sale эта сумма  увеличилась в четыре раза. Но основной доход от переданных в аренду на протяжении 2018 г. помещений будет получен в 2019-2020 гг. Только от новых лотов через Prozorro.Sale «Укрпочта» получит более 55 млн. грн. в год.
Существующий текст закона об управлении объектами госсобственности от 2006 г. содержит формулировку, запрещающую в любой форме отчуждать или передавать в залог объекты недвижимости предприятиям, попавшим в список запрещенных к приватизации. В списке и «Укрпочта».
В 2018 г. «Укрпочта» и Минэкономразвития разработали правки к закону, позволяющие корпоратизированным ПАО со сформированными набсоветами по прозрачной процедуре избавляться от объектов недвижимости, не используемых в производственной деятельности.
Предлагается следующая процедура: определение исполнительными органами предприятия самого объекта, независимая оценка, согласие на потенциальное отчуждение конкретного объекта органа управления (наблюдательного совета), продажа объекта исключительно через открытый электронный аукцион.
Не секрет, что структура почтовых отправлений с послевоенных времен изменилась. На 30% в год растет рынок е-commerce, писем и газет становится все меньше. Соответственно, чтобы построить что-то новое, нужно будет избавиться от старых сортировочных центров на железнодорожных вокзалах и других объектов. Имея возможность продать ненужную недвижимость, «Укрпочта» могла бы генерировать несколько сотен миллионов гривен в год дополнительного дохода. Осталось лишь снять законодательный «мораторий».

Источник